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Edificios residenciales en proceso de construcción, salas de ventas sobre planos y apartamentos modelo, son desde hace años elementos característicos del paisaje ibaguereño. Según el último informe de la Cámara de Comercio de Ibagué, el 15% de las 100 empresas más grandes del departamento del Tolima pertenecen al sector de la construcción (todas de Ibagué). La participación de este sector entre las empresas más grandes del departamento tuvo para el año 2019 un crecimiento del 2% en contraste con el año 2016 y, la mayoría de las empresas del top tuvieron un incremento en el valor de sus activos. Para el año 2019 las empresas más grandes de la construcción representaron el tercer sector con más utilidades netas – $9.715.473.353 – después del sector comercio y reparación y, después del de suministro de electricidad, gas, vapor y aire acondicionado. 

De acuerdo con lo anterior, la construcción en Ibagué es una actividad rentable, con progresivo crecimiento y con la posibilidad de crecer aún más. Este boom de la construcción pese a los registros negativos del municipio en indicadores que inciden sobre el consumo de vivienda, tales como ocupación, informalidad, pobreza extrema y pobreza monetaria, se explica a partir de dos fenómenos: por un lado, el proceso de expansión urbana del municipio de Ibagué, orientada por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y, por otro lado, un fenómeno de segunda vivienda, en el que se suple la demanda de compradores externos a la ciudad debido principalmente a que Ibagué se configura como punto de conexión en el triángulo Medellín, Cali y Bogotá. 

La nueva ciudad
Sobre la premisa de descentralizar los centros institucionales, culturales y comerciales del municipio, además de expandir la ciudad en atención a su crecimiento demográfico y la necesidad de reconfigurar y planear mejor los espacios, se aprobó mediante decreto 823 de 2014 (POT) un proceso de expansión urbanístico que comprende desde la calle 83, hasta la calle 145 y, desde la quebrada La Mugrosa en el sur de la ciudadela Simón Bolívar, hasta la quebrada Doima en el norte de Picaleña.

La construcción de esta “nueva ciudad” tendrá como corazón el plan zonal del aeropuerto y cuenta con seis planes parciales: Rincón del Recreo, la Samaria, Santa Cruz 1, Santa Cruz 2 y Urbana (En total 412 Hectáreas de las 524 aprobadas en el POT). Esta expansión urbanística contará con amplios tramos de ciclo – ruta, estructuras ecológicas (Plan “Buen vecindario”), se espera incrementar ingresos del municipio por concepto de impuesto predial e impuesto de plusvalía, estará mejor organizado en lo que refiere a espacio público y equipamiento, contará con un centro multipropósito para conciertos a gran escala y parque lineal y, un gran numero de proyectos de viviendas VIS, viviendas VIP y viviendas de interés no social.

Para llevar a cabo estos proyectos existen diversas formas de financiación. Una delas más comunes es el crédito constructor, en el que los bancos prestan a las empresas para que estas apalanquen una proporción del proyecto. Estos créditos pueden ir desde montos de $1.000.000.000 hasta montos de $1.000.000.000.000 y siempre van ligados a un contrato fiduciario de cualquier naturaleza en el que la tasa de interés rodea el 1% según el comportamiento del mercado. Otra, es la financiación del Estado, en la que Findeter desembolsa recursos siempre y cuando los proyectos estén en pro del progreso social (en el caso inmobiliario refiere a VIS o inmuebles que no superen los 135 salarios mínimos). Y, la tercera es con fondos de capital privado, en el que grupos de inversionistas particulares deciden invertir en proyectos que establecen como atractivos para obtener utilidades por medio de su desarrollo. Cabe mencionar que además de lo anterior, existen otras formas de financiación, tales como prestamos directos, FIDIS, bonos de deuda en bolsa, financiamiento por mesa de dinero, financiamiento por fondos de inversión, financiación por recursos propios, financiación por área, financiación por canje, entre otros.   

En el caso de la expansión urbanística ibaguereña, además de los proyectos financiados con créditos bancarios o fondos privados, la administración del exalcalde Guillermo Alfonso Jaramillo, en el marco del Plan de Desarrollo 2016-2019, suscribió acuerdos con las constructoras Bolívar, Colpatria, Coinver Ambientti, Torreón, Ospina, Prabyc y otras, relacionadas con algunos Planes Parciales, para la gestión de 11.563 viviendas VIS Y VIP. En este escenario, la iniciativa de ampliar la ciudad, reconfigurar los espacios y contribuir a disminuir el déficit de vivienda, el sector de la construcción ha venido obteniendo buenos resultados y sigue creciendo cada día más. 

Vale la pena mencionar que el proceso de expansión urbana se gestó en el POT de la administración del exalcalde Luis H. Rodríguez. Contó con detractores por cuestiones de planeación e incluso fue señalado de volteo de tierras, es decir, irregularidades con fines de lucro, especialmente por la inclusión de terrenos rurales en el perímetro urbano.

En principio, la zona de expansión tendría 2.124 hectáreas, pero, debido a irregularidades encontradas por Cortolima quedó en 524. Por otro lado, se criticó que faltaba coincidencia entre el perímetro de la ciudad y el perímetro hidrosanitario, elemento que explicaría el déficit de agua en algunos sectores de la ciudad, se criticó que no se mejoraría la estructura urbana existente en lugar de iniciar una desde cero, situación que además representa una millonaria inversión para el municipio,  se cuestionó que las zonas de expansión no contaran con acueducto y alcantarillado, ahora las unidades de gestión deben solicitar, gestionar y tramitar esto según la disponibilidad y la factibilidad que otorgue cada una de las empresas prestadoras del servicio, todo ello mientras en la vieja ciudad, por ejemplo, el 70% de la red de alcantarillado se encuentra deteriorada.  Por último, cuando los terrenos rurales pasan al perímetro urbano, el predio presenta una gran valorización, este proceso según declaraciones dadas en ese momento por el entonces Secretario de Planeación, Juan Gabriel Triana, solo benefició a 18 propietarios, “10 en la zona de expansión del Parque Deportivo y 8 en las zonas de expansión de Aparco y Picaleña”.

¿La vivienda para quién?
Según el valor de las viviendas, éstas se clasifican en VIS y no VIS, la VIS se dividen en VIP (viviendas de interés prioritario) cuyo costo no supera los 70 SMLV y, en VIS (Vivienda de Interés Social) cuyo valor máximo es de 135 SMLV. Por último, las no VIS poseen un valor superior a los 135 SMLV y menor o igual a los 335 SMLV. Esta clasificación se hace para conocer cómo evoluciona el déficit cuantitativo de vivienda, indicador que estima la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar para que exista una relación uno a uno entre las viviendas adecuadas y los hogares que necesitan alojamiento.

Para la adquisición de vivienda VIS y VIP el gobierno otorga una serie de ayudas para personas con un rango de ingresos entre 0 y 8 SMLV ($6.624.928). Aunque, cabe mencionar que, sobre el escenario de la reactivación económica, el Gobierno Nacional activó a través del decreto 1233 del 14 de septiembre del 2020, 100.000 subsidios para la compra de viviendas no VIS e incrementó su rango de valor hasta los 500 SMLV, es decir, viviendas de hasta 438 millones de pesos recibirán un subsidio de 39 millones de pesos.

En en Municipio de Ibagué, según información de la Secretaría de Planeación, para el año 2014 el déficit cuantitativo de vivienda estaba en 17.432 unidades residenciales y, para el año 2018 éste fue de 17.346. Además, según datos registrados en el vigente Plan de Desarrollo Municipal “Ibagué Vibra”, para el anuario estadístico 2018 – 2019 el déficit de vivienda arroja la necesidad de construir 25.615 unidades, especialmente para estratos 1 y 2, que corresponden al 90% de las unidades requeridas para dar solución total. 

De acuerdo con lo anterior, el buen momento del sector de la construcción, la expansión urbana de la ciudad y el auge de los proyectos residenciales no corresponden o no están contribuyendo a solventar el déficit cuantitativo de vivienda, ya que éste se ha mantenido estable o se ha incrementado en los últimos años. Este fenómeno puede explicarse, en primer lugar, debido a que no se está creando una oferta adecuada de viviendas de interés social (VIS) o vivienda de interés prioritario (VIP); en segundo lugar, debido a que quienes están accediendo a los subsidios de viviendas VIS o VIP se encuentran en la escala salarial de los 6 a 8 salarios mínimos y no pertenecen a los estratos 1 y 2; en tercer lugar, debido a que el número de hogares está creciendo más rápido que los proyectos de construcción; y en cuarto lugar, debido a que muchas viviendas nuevas son adquiridas por personas de otras ciudades.  

Los datos ofrecidos por el Centro de Información Municipal pata la Planeacion Participativa pueden sustentar lo anteriormente expuesto. Por ejemplo, en lo que concierne a unidades de vivienda VIS, en los últimos años el estrato socioeconómico en el que más se construyeron apartamentos fue en el estrato medio (3.640) y, el estrato socioeconómico en el que más se construyeron casas fue en el estrato alto (12.824), escenario que explica por qué ese 90% de familias de estratos 1 y 2 aún no suple su déficit de vivienda.  

Por último, desde hace varios años Camacol viene ofreciendo a Ibagué como una ciudad idónea para la adquisición de segunda vivienda, esto debido a que se ubica en el centro del triangulo Cali- Medellín-Bogotá, además de limitar con el Huila y el Eje Cafetero. Se caracteriza a la ciudad como zona de paso, propicia para pasar vacaciones o fines de semana y aprovechar su temperatura de entre 22 y 26 grados centígrados, además, se resalta que la ciudad es un lugar propicio para la construcción de viviendas estrato 4. Mientras el metro cuadrado en una zona estrato 4 cuesta entre 1,3 y 3,8 millones de pesos en Ibagué, en Bogotá este metro cuadrado se consigue entre 4,5 y 5 millones de pesos. Este escenario explica por qué muchos inmuebles del municipio se encuentran parcialmente desocupados, sin mencionar los proyectos de construcción cercanos a los centros universitarios, que periódicamente son ocupados por jóvenes de otras ciudades.